小区公共收益岂能成物业的“私房钱”

近日，针对一起业委会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件，睢宁县法院进行了公开判决。2019年，睢宁县某小区业委会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未公示电梯广告费用，也未向业主进行分配，业委会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁法院提起诉讼。物业公司辩称，2万元的电梯租赁费已经支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。（新华日报4月6日）

南京江宁区天泽苑一位业主在朋友圈发文抱怨。就在上个月，天泽苑业委会公开发函，要求物业公司退还小区公共收益。公开函中说，去年12月业委会成立后立即提出公共收益解决方案，但一直未解决。此次发函要求物业公司提交从小区成立后所有公共收益资料，并将收益打入业委会公开账户。此举，让业主和物业之间的矛盾再一次升级。

近年来，随着经济社会的发展，电梯广告收入、公共场地停车费、快递柜场地租金等住宅小区公共部分带来的收益与日俱增，但是，对很多业主来说，公共收益却成了一笔“糊涂账”，物业与业主之间纠纷越来越多。

据介绍，小区的公共收益，主要是指利用小区公共部分进行经营获得的收益。随着城市化的发展，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。

时下，小区公共收益渠道日渐丰富，包括设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜，利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票、经常将广场租给企业搞各种广告宣传活动。等“花式”收益，部分小区年收益甚至超百万。

3月12日，江苏省消保委发布《江苏省小区公共收益调查报告》，该《报告》通过线上问卷调查、体验式调查等方式，由专业团队调查4个月后出炉。调查发现，停车泊位费和电梯、外立面的广告费用是公共收益的主要来源。事实上，关于公共收益的纠纷日渐增多，不少物业公司对公共收益也是讳莫如深。《报告》显示，体验式调查过程中，体验员以“业主”的身份走访了113个小区，当他们询问是否可以查看公示的公共收益账目或者经营项目收入明细时，仅5.3%物业满足业主要求；其余94.7%的物业皆以不同理由拒绝提供公示材料。而线上调查显示，超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，主要原因是使用金额与公共账户余额对不上、物业公开的维修费用明显高于市价。

有专家表示，公共收益归属于小区全体业主。在业委会成立前，物业公司其实只是负责代收代管，公共收益的收支应当接受业主监督。成立业委会后，物业公司应当提请业委会决定后，对相关信息进行公开。但是，在实际调查中人们发现，公共收益账目公开度低，业主的合法权益无法得到保障，明显且过度侵犯了消费者的知情权。而且，调查显示，小区共有区域的使用、经营项目收费标准、公共收益使用等决策权主要掌握在物业手中，业主失去支配权利。很多小区将公共设施委托给物业经营管理，业主并不实际参与其中。时间长了，这些公共收益竟然被物业企业支配使用，成了物业的“私房钱”。

《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业委会的意见分配。

小区公共收益岂能成物业的“私房钱”？！要解决这个问题，亟需强化法治，完善监督管理机制，强化行业规范。首先要保障业主的知情权，强化物业信息公开的规范意识。目前，主管部门对物业企业的管理和监督以《民法典》《物业管理条例》为主，但在实践中发现，相关制度目前还不够完善和明确，比如，目前有的住宅区域的人防车位产权性质不明，对人防车位收益部分归属易产生纠纷。就此而言，亟须明确人防车位产权性质。同时，要建立物业企业的日常监督管理制度，建立完善物业企业信用评价体系或评分机制，定期公布物业企业不良行为记录，给不良物业企业以警示，不能让小区公共收益成为一笔糊涂账，更不能成为物业的“私房钱”。