人防车位乱象亟须综合整治

中部地区某城市小区一位业主介绍，2019年2月花8.9万元认购了一个车位，近日实地查看才发现，买的居然是人防车位。业主提供的相关协议注明，该地下停车位的使用权年限与乙方所购买住宅的土地使用年限相同，即70年。（新华每日电讯1月27日）

据项目负责人介绍，共有100多户业主签署类似协议。当地有关部门调查后认定，这一条款违反人防部门下发的有关规定，属变相出售人防车位行为，并约谈了项目建设单位，责令其立即改正。

据报道，近年来，在房地产市场“高周转”开发模式驱动下，相关企业为快速回笼资金，在人防车位的建设、管理和使用上“打擦边球”，频频引发矛盾纠纷，安全隐患不可小觑。

近日，有网友在新华社客户端“全民拍”栏目反映人防车位相关乱象：合同暗藏猫腻，变相兜售人防车位；设备以次充好，日常管护令人担忧；

有业主反映，其所在小区建于2009年，由于地下车库管理不善，多次出现通风管、灯管掉落砸到车辆的情况。人防部门接到投诉后调查发现，该地下车库作为“人防工程”竟都未曾验收。

按照有关规定，人防工程未验收，开发商不能办理房产证。令人诧异的是，不但房子在销售后办理了房产证，地下车位也以无产权方式销售多年。由于属于未经验收的“人防工程”，职能主管部门对这一地下车库竟然没有监管权。岂不怪哉！

还有一“怪”：人防车位的收益权到底是归开发商所有还是归全体业主所有，各地法院判决结果并不一致。有报道称，江西抚州市中级人民法院在一起案例中，认为全体业主享有相应权利；而在国内其他地方的一些判决书中，有司法观点则认可人防车位使用权、收益权归开发企业所有。值得有关各方关注的是，在争议处理中，由于缺乏组织，一些业主在与开发企业或物业公司沟通中常处于弱势地位，特别是当开发企业或物业公司并非一家企业时，还可能遭遇“踢皮球”行为，沟通较为乏力。

有开发企业坦言，当前市场上“变相买卖”人防车位等行为司空见惯，似乎已经成为“潜规则”，亟需引起有关各方的高度重视。

调查发现，人防车位在使用和管理中之所以引起诸多争议，除了有相关法律法规规定不明的客观原因之外，一个很重要的原因是房地产市场开发中流行的“高周转”模式的副作用传导。近年来房地产利润持续走低，融资越来越难、债务逐步高企的情况下，房地产企业通过提高资金周转率赢得利润。在“高周转”模式驱动下，大多数企业都希望压缩工期、快速取得预售证，而这其中关键一环就是快速完成地下建筑，包括建筑成本较高的地下人防工程，导致一些工程在“快”的同时埋下了质量隐忧。

有关专家指出，一些新建不久的小区地下人防区域之所以发生“通风设备不通风”的怪事，关键原因是成本控制。由于地下室排风除湿设备价格较高、耗电量大，建设单位为了压缩成本，往往采购价格低廉的设备做做样子；一些追求“高周转”的企业蓄意“打擦边球”，通过虚假宣传、只卖不租等方式，尽可能多地销售人防车位而非向业主提供短租选择，以便快速回笼资金，投资下一个项目。多名业主反映，在购买车位时，企业都未明确告知自己买的是人防车位，合同上也没有明确注释，而且小区人防车位只卖不租，有的地下人防车位还被成片装起地锁。这种现象直接导致的一大怪象就是，地上临时车位“车满为患”停车艰难，地下“人防车库”闲置待售。

人防车位乱象亟须综合整治。早在2012年，江西省人防办发布的《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》就曾明确，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。同时要求，在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。

人防车位属于战备空间，只有加强日常管理，才能在紧急时刻发挥人防工程的作用。一方面监管部门要及时地回应群众诉求，加大对人防车位建、管、用中的乱象查处力度，另一方面应尽快从法律规范层面，明确相关产权归属与权责分配。依据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。业主可以通过成立业委会等方式，增强协商能力，更好地维护自身合法权益，尤为重要的一点是，切实提高人防车位的使用效能。