因租售同权而导致的房租上涨是短期的

据中原地产研究院统计显示，近一年多时间里，全国累计超过20个城市出台了有关住房租赁的政策内容。对普通民众来说，购租并举已从一个概念衍生出“购租同权”“开发商自持房源用于租赁”“推出租赁用地”等诸多操作可能，住房租赁市场改革雏形正在形成。8月28日，国土部、住建部还联合发文，在北京、上海、南京等13城试点集体建设用地建租赁住房。（9月1日 中国新闻网）

发展、规范住房租赁市场已经成为一线城市调控房地产市场的一个重要举措。长期以来，房价一直高企。即使部分年份有所回调，但回调幅度有限。新世纪以来，房价的整体趋势是“涨”。房价“涨”的根源在哪里?有人说，根源是需求侧，购房需求太过旺盛。可是，为什么房价那么高，还有人省吃俭用，攒钱买房或贷款买房？因为一套拥有产权的住房，不仅仅满足居住需求，还能享受附着于住房产权之上的一系列公共服务和公共资源的权利。城市越大、公共服务越好、公共资源质量越高，这些权利越显重要。对于购房者而言，买的不仅是一套房子，还有在一个城市生活的尊严。对于无房的租房者而言，这种权利可望而不可即。没有一套自己的住房，你不属于这个城市，流浪似乎随时都有可能。

从这个角度看，购房需求旺盛是由于住房供给侧市场分割性即住房租赁市场和住房售卖市场的权利差异。城市越大，权利差异越明显，购房需求也就越旺盛。因之，房屋租赁市场始终只能作为居住需求的补充，而无法作为购房需求的补充。租赁房屋根本无法代替购买房屋给人的安全感和归属感，购房需求旺盛是自然的。即使不考虑商品房供应的局部市场垄断性以及各种商品房销售乱象，仅就住房供给侧市场分割性而言，房价“涨”的根源还是在供给侧。

目前各大城市着力发展、规范的房屋租赁市场和之前的房屋租赁市场有质的不同。这个“质”不仅体现在租赁市场规模和市场主体的变化，更体现在对房屋租赁房的权利保护上。不仅仅体现在对居住权的保护上，而且体现在对其享受公共服务和利用公共服务资源的权利上。比如，“租售同权”。这种“质”的差异，不仅会慢慢地让房屋租赁需求成为购房需求的补充，而且会成为一种替代。当房屋租赁需求真的成为房屋购买需求的替代品时，购房需求自然会大幅度下降，房价也会真的回归正常。

短期看，房屋租金会有一定程度的上涨。其原因不只是租房需求的增加，更重要的是租赁住房供给的暂时减少。既然是规范租赁市场，那么必然对房源进行规范。不是所有住房都可以拿来出租的。比如，以前房东为多赚租金而改造后的房子会被禁止进入市场。这就形成租赁市场的供给调整期。在这个调整期内，房源减少，供需暂时失衡，租金会上涨。但这个调整期之后，房源会逐渐增加，租金也会慢慢回落。考虑到房价下跌的影响，长期一段时间内，租金也不会高。毕竟，由于住房市场供需互动，租金和房屋售价之间存在一个比例。高租金、低房价的情形不可能长期存在。可以期待，随着住房租赁市场的不断规范，疯狂而畸形的购房需求会减少，房地产市场会更为健康。